조정대상지역의 분류와 규제 알아보자

정부의 규제 강화로 다양하게 진행되면서 수익형 부동산에 투자자층이 자연스럽게 이동을 하고 있습니다. 여러 가지 환경에 따라 그 가치가 달라지고 투자자는 그에 따라 움직인다고 할 수 있겠죠. 저금리 시대를 마감했고 금리의 대폭적인 상승 시대로 돌입했지만 아파트의 상승세는 주춤한 상태이지만 이로 인한 규제가 덜한 오피스텔에 투자가 몰리고 있는 상황입니다.  

이렇게 어느 지역에 관심을 가지고 살펴보다 보면 조정대상지역이란 명칭을 접하게 됩니다. 

 

조정대상지역

조정대상지역은 2016년에 실수요 중심의 시장으로 형성되고 주택시장을 안정되게 하기 위해 처음 도입되었습니다.

이곳은 주택분양 등이 과열되어있거나 과열될 우려가 있는 지역은 과열지역은 로 지정하고, 주택의 분양, 매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역을 위축지역으로 지정합니다. 이는 분양권과 주택보급률 등을 고려해 국토교통부 장관이 지정합니다.

 

규제내용

다주택자에 대한 양도세  중과와 장기보유 특별공제 시 배제되며 조정대상지역 내 2 주택 이상 보유 시는 종합부동산세에 추가로 과세됩니다. 또한 주택구입 시 실거주 목적이어야 하며 주택담보대출도 일반적으로 불가하고, 주택담보대출을 이용했다면 6개월 이내 전입해야 하며 1 주택자는 6개월 이내 전입신고와 이전 주택을 처분해야 합니다. 이는 대출실행일 기준으로 잡습니다.

 

그리고 청약 시에도 강화된 규정을 적용받습니다. LTV 9억 이하 50% 적용되고, 9억 초과 시는 30% 적용됩니다.

 

과열지역

위 사항 중 하나라도 속한다면 과열지역에 속합니다.

 

과열지역에 속하면 규제를 받습니다. 우선 재개발 재건축 등의 정비사업에서 조합원 지위 양도와 분양권 전매제한 등이 까다로워지며 LTV 9억 이하 40%, 9억 초과 시는 20%의 규제를 받습니다.

조정대상지역과 마찬가지로 실거주 목적과 주택담보대출의 사실적 불가능해지며 청약 시 규제를 강화해 적용합니다.

 

청약규제 

	조정대상지역	비조정대상지역
1순위 청약통장 가입기간 조건	가입 24개월 경과	가입 12개월 경과
무주택 조건	무주택 or 1주택 보유세대(처분서약)만 가능	다주택자도 가능
신청인 조건	세대주만 가능	세대원 모두 가능
기존 당첨 내역 조건	세대구성원 전원 5년 내 당첨이력 없어야됨	가점제 당첨시 2년간 가점제 제외됨, 추첨방식은 가능
청약가점제  85제곰미터 이하	가점제 75%   추첨제 25%	가점제 40%  추첨제 60%
청약가점제  85제곱미터 초과	가점제 30%   추첨제 70%	추첨제 100%
중도금 대출 보증 제한	세대당 1건	세대당 2건
전매제한	소유권 이전등기시까지 불가 조정대상 지정전 분양권은 가능(투기과열지구지정시는 1회만 가능)	소유권 이전등기시까지 불가 공사기간 3년 초과시  3년 후 전매가능

 

취득세 규제

	1주택자	2주택자	3주택자	4주택이상.  법인
조정대상지역	1% ~ 3%	8%(일시적2주택제외)	12%	12%
비조정대상지역	1% ~ 3%	1% ~ 3%	8%	12%

예외적으로 일시적 2 주택자는 제외하며, 비조정지역에서 계약했지만 등기 시 조정대상지역으로 바뀌었다면 계약 시 비조 정대상으로 적용합니다.

 

1 주택자는 현행과 마찬가지로 1% ~ 3%이며

2 주택자부터는 조정대상지역이 8%로 급등합니다.

 

주택 수 산정 여부

2020년 8월 12일 이후 분양권이나 입주권 취득 시, 취득일 기준으로 취득 시, 세대별 주택수를 산정합니다. 이날 이후 취득분은 취득세 산정 시 주택수에 포함됩니다.

 

분양권 취득일 기준 시에는 분양계약일 또는 명의 변경일을 말하고, 입주권 취득일 기준 시에는 사실상 멸실일 또는 멸실일 중 빠른 날로 기준을 잡습니다.

그러므로 2020년 8월 12일 이전 명의가 변경되었거나 멸실되었다면 주택수 미포함이지만, 이후 분에 대해서는 주택수에 포함되는 것입니다.

다주택자                   (장기보유특별공제 적용 안됨)
2021년 5월 31일까지 양도시 2주택자는 기본세율 + 10%         3주택자는 기본세율 + 20%
2021년 6월 1일 이후 양도시 이후부터 10% 씩 가산
분양권	조합원 입주권  (단기매매시 중과됨)
2021년 5월 31일까지 양도 = 50% 단일세율	2021년 5월 31일까지 양도 = 1년이내 40%,  이후 일반
2021년 6월 1일 이후 양도= 1년이내 70%, 이후 60%	2021년 6월 1일 이후 양도 = 1년이내 70%, 2년이내 60%, 이후 일반

취득 당시에 규제 여부는 상관없이 양도시점, 매도 시 기준으로 적용됩니다. 지정전 계약 후 계약금 지급 시는 중과 배제가 되며 분양권은 보유기간 상관없이 적용됩니다.

 

단 세대주와 세대원 모두 무주택자인 경우와 본 분양권만 존재할 때, 그리고 양도자가 30세 이상이거나 배우자가 있을 경우에는 50% 적용 부분에서 배제되며 기준시가 3억 이하는 양도세 중과 및 보유주택 수 에서 제외됩니다.

 

위축지역

위 요건중 하나라도 속한다면 선정될 수 있습니다.

조정대상지역, 과열지구에 지정되면 강도 높은 규제를 받게 되며 LTV DTI와 장기보유 특별공제, 취득세, 양도세 중과 등 많은 제약이 따르게 되므로 투자 시 꼼꼼하게 살펴야 합니다.

한국주택금융공사