LTV . DTI . DSR 의미와 어떠한 역할을 하나

LTV. DTI. DSR 

우리들은 신문 방송에서 이 용어들을 아주 쉽게 접하고 있죠. 가깝게는 은행에서 위 단어들을 나열하며 상담을 받곤 합니다. 위 용어들은 부동산 가격이 급증하면서 투기 근절을 위해 나의 상환 능력을 보고 그만큼만 돈을 차용하겠다는 것이며 그것을 정책적으로 세분화시킨 것입니다.

 

LTV   Loan to Value ratio

LTV는 담보 인증비율을 말합니다. 집을 구입할 때 담보대출금액이 얼마나 까지 인정이 되는지를 책정하는 기준이 되는 것이죠. 간단히 요약하자면 내가 구입하고자 하는 주택의 가치의 40%까지만 대출을 허용하겠다는 것입니다. 이것이 LTV 40% 인 것이죠. 이때 주택의 가치는 실제 통영 되는 실거래가인 시가를 의미합니다.

또한 40%라도 해도 다 해주는 것도 아니며 경매까지 넘어가는 것을 가정하여 변제해줄 금액을 차감하고 대출이 나오는 것입니다. 

 

비율은 지역에 따라 상이하지만 평균적으로 40% ~ 60% 수준으로 설정되어 있습니다. 현재는 규제지역과 비규제 지역으로 구분해 다르게 책정되어 있으니 본인의 담보물건이 어디에 속하는지 확인하고 시작해야겠죠.

 

DTI  Debt to Income

DTI는 총부채상환비율을 말합니다. 구입하려는 주택으로 담보대출을 받을 경우 나의 소득이 대출상환을 어느 정도 할 수 있는 능력이 있는 것인가를 수치화한 것입니다. 요약하자면 내가 사려는 주택의 담보가치가 아무리 높아도 지금 내 소득이 낮은 상태라면 DTI 총부채상환비율까지만 해주겠다는 것입니다.

 

이렇게 규제를 가하는데 시장이 안정화되지 않자 기존 DTI를 신 DTI로 강화합니다.

신 DTI

기존 DTI 총부채상환비율은 현재의 시점으로 책정했지만 개편된 신 DTI는 미래의 시점까지 반영한 소득을 기준으로 수치화하게끔 변경되었습니다.

 

신 DTI의 다른 점은 기존 담보대출 원리금과 신규대출의 원리금을 합쳐서 계산된다는 것입니다. 요약하자면 신 DTI는 기존 주택의 원리금을 더하기 때문에 신규주택에서 받을 수 있었던 원리금이 작아져 버렸다는 것입니다. 예전에는 기존 주택의 대출이자만 내면 되었지만 신 DTI는 대출이자에 더해 원금까지 포함시켜 버린 것입니다. 한마디로 예전보다 대출금액이 줄어들어 버린 것이죠.

DSR  Debt Service Ratio

DSR은 총부채 원리금 상환비율을 말합니다. 나의 연소득에서 원리금과 대출이자를 갚기 위해 사용해야 할 총금액이 얼마나 되는지 수치화한 것입니다. DTI가 부채액 종류에 신용대출, 주택담보대출 등 금융에 대한 대출만 계산되었다면, DSR은 개인의 학자금 대출, 자동차 할부금, 카드론, 현금서비스 등 모든 대출의 원금과 이자를 합쳐서 상환 가능성을 평가합니다. 즉, 엄격하게 심사하고 그만큼 대출액을 줄이겠다는 것입니다.

연소득 그대로인 상태에서 금융부채가 커지기 때문에 대출 한도가 대폭 축소되는 것이죠. 또한 DSR은 DTI 규제가 제외된 수도권 외 지역에서도 적용되며 현재 DSR 조기 시행으로 40% 적용됩니다.

 

소득산정 

모든 대출원금과 이자를 합칩니다. 하지만 예외도 있죠.

 

예외

전세자금 대출, 적금담보대출, 보험계약대출, 서민금융상품, 정부 지자체 협약대출, 자연재해에 따른 긴급대출 등 소득 외의 상환재원이 인정되거나 정책적 목적의 대출, 300만 원 미만의 소액대출은 DSR 40%을 적용받지 않습니다.

 

2022.01.15 - [부동산 알아가기] - 조정대상지역의 분류와 규제 알아보자

조정대상지역의 분류와 규제 알아보자