주택임대차 보호법과 임대차 3법 살펴보자

주택임대차 보호법은 세입자의 안정적인 주거환경을 보장하는 것이며 임차인을 위한 법이죠. 그렇기에 임차인의 권리를 보호받기 위해서는 몇 가지 요소가 필요하고 이런 것들을 집약시킨 것이 주택임대차 보호법이라 할 수 있습니다.

 

주택임대차 보호법은 주택의  전부 또는 일부에 대한 임대차 관계에 대해 적용되고 또한 주거외의 목적으로 사용되는 경우에도 적용됩니다. 미등기 주태이나 무허가 건물, 사무실과 주거를 같이하고 있는 경우 등도 임대차 보호법안에 포합 되는 것입니다.

임대차 보호법이 임차인을 위한 법이라고 했듯이 그 핵심은 대항력과 변제권에 있다고 할 수 있습니다.

 

대항력은 임차인이 거주 중 집주인이 바뀌었더라도 임차기간을 보장받고 보증금을 반환받을 때까지 거주할 수 있는 권리를 말하죠. 그리고 대항력은 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음날 0시에 생깁니다.

우선변제권은 임차인이 거주 중인 주택이 경매로 넘어가더라도 후순위 기타 채권자보다 우선해서 보증금 또는 전세금을 돌려받을 수 있는 권리입니다.

대항력 요건인 주택의 인도와 주민등록 외에 임대차 계약서에 확정일자를 받아야만 우선변제권의 효력이 발생합니다.

 

최우선변제권은 전입일자와 상관없이 일정 요건을 갖추면 보증금의 일정 금액을 누구보다 먼저 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 그러기 위해서는 일단 소액임차인에 해당되어야 하죠.

임대인의 주택이 경매로 넘어갔다면 경매개시 결정 등기 전에 대항력이 필요하며, 배당요구 종기일까지 배당요구를 해야 권리를 획득할 수 있습니다.

 

다음 조건을 갖춘다면 임차인이 불가피하게 감당해야 할 손실에서 벗어날 수 있으며 피해를 최소화하는데 꼭 필요한 요건들이 되겠습니다. 어찌 보면 간단하고 쉽지만 이것을 등한시했을 경우에 피해는 상당합니다.

또한 기존 임대차 보호법에 임차인의 권리를 강화시킨 임대차 3 법이 추가되었습니다.

 

임대차 3 법의 핵심은 계약갱신 청구권이라 할 수 있습니다. 지금까지 주택은 2년의 임대차의 기간을 보장받았지만 여기에 2년을 더 추가로 보장받을 권리가 생긴 것입니다. 세입자의 권익을 위한 제도이지만 실질적으로 임대인은 향후 상황을 대비하기 위해 임대료를 미리 올려 받는 부작용도 생겼지만 차후 보완된 제도로 다듬어질 것으로 보입니다.

 

현재 임차인은 20년 12월 10일 기점으로 계약 만료 기준으로 이전 임차인은 6개월 이전부터 1개월 이내에 임대인에게 계약을 연장하겠다는 의사를 밝혀야 했습니다. 하지만 이제는 20년 12월 10일 이후 임대차 계약을 한 임차인은 6개월 이전부터 2개월 이전까지 연장 의사를 밝혀야 합니다.

이 추가로 2년 연장은 1회에 한해서만 가능하니 총 4년의 임대차의 권리가 생긴 것입니다. 만약에 임차인이 오래 거주하고 있던 경우라도 위 기점 이후 1번의 계약갱신 청구가 가능합니다.

 

계약기간을 잊고 2년이 지나버렸다면 

이때는 묵시적 갱신으로 자동으로 같은 조건의 계약으로 넘어가게 됩니다. 하지만 계약갱신 청구권까지 자동으로 실행된 것은 아닙니다. 이는 반드시 임대인에게 정확하게 표현해야 되며 증빙될 것을 갖추고 있음이 필요하죠. 일방적인 통보만으로는 안됩니다.

 

하지만 임차인이 2회 이상 월세를 연체했을 경우에는 임대인이 거부할 수 있는 권리가 생기게 되죠. 임차인은 연체가 생기게 되면 어떤 권리도 주장하기 힘들기 때문에 월세 납입연체가 없도록 신경 써야 합니다. 

그리고 임대인의 부모나 자녀가 해당 주택에 들어와 살기로 했다면 이 또한 거부할 수 있는 권리가 생깁니다. 연장을 거부하기 위한 편법으로도 사용되는데요 부모님이 오셔서 산다고 계약해지 후에 다른 세입자가에게 가격을 올려 임대해 버리는 경우입니다. 이런 때는 세입자의 권리가 침해당한 것으로 소송을 통해 손해배상 청구가 가능합니다.

 

임차기간 중 집주인이 집을 팔아 임대인이 바뀌는 경우

새로운 집주인이 실거주 목적이고 이전 집주인에게 계약갱신청구권을 행사하지 못한 상황이라면 새집 주인은 계약갱신 청구권의 요구를 거절할 수 있습니다.

하지만 소유권이 넘어가지 않은 잔금을 치르기 전의 상황이라면 전주인에게 계약갱신 청구권을 요구하면 새집 주인이 실거주 목적이라도 계약갱신청구권 요구를 거절할 수 없어 임차인은 계약을 연장할 수 있습니다.

전월세 상한제도

집주인이 보증금이나 월세의 최대 5%까지만 인상할 수 있도록 하는 제도로 임차인이 계약갱신청구권을 요구했을 때 적용됩니다. 임대인이 5%를 올렸는데 그만한 근거가 없다면 차임 등의 증감 청구권을 행사할 수 있지만, 지금은 현실적으론 힘들다고 보아야겠죠.

그럼 임대인이 5% 이상을 증액 요구하고 충분한 근거가 있다면, 합의 하에 갱신하고 추후에 계약갱신청구권을 행사하여 그때 권리를 사용할 수 있는 것입니다. 하지만 근거가 없다 생각되면, 계약갱신청구권을 사용해서 법적인 5% 이하로 낮추어서 계약을 연장하는 방법을 사용해야겠습니다.

 

계약 연장기간에 이사를 해야 하는 사정이 생긴 경우

임차인은 계약의 조기 종료를 임대인에게 통보하고 이사할 수 있습니다.

해지 통보 후 3개월 뒤 임대차 계약이 소멸되므로 꼭 3개월 전에 임대인에게 통보해야 합니다.

 

임대차 보호법 임대차 3법은 간단하지만 많은 것을 보호해줄 수 있는 법이므로 꼼꼼히 챙겨 만일에 대비해야 합니다.