상가임대차 보호법 적용범위와 추가된점

주택임대차 보호법에 대해 알아보았듯이 상가임대차 보호법 또한 상가에 임차한 임차인을 보호하는 법이 상가임대차 보호법입니다. 임대료 증액 상한을 정하고 보증금, 권리금 보호를 받기 위한 장치 등의 주요 내용입니다.

 

상가임대차 보호법

상가임대차 보호법은 사업자등록의 대상이 되는 건물과 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 임대차에 대해 적용됩니다.  즉 사업자 등록이 된 임대차 계약의 목적물에 대한 것이죠.

또한 각 지역별로 정해진 환산 보증금에 속해 있어야 합니다.

환산보증금은 임차인의 자금부담 능력을 확인하는 수치로서 임차인에 대한 보호 범위를 말합니다.

상가임대차 보호법 적용받기 위한 보증금 한도액

이 금액 안에 포함된 사업자만 보호대상이 되는 것이죠.

앞서 임대차 보호를 받기 위해서는 사업자등록이 필수 이듯이 사업자등록을 신청하면 다음날 제3자에게 대항력이 생기게 됩니다. 또한 대항력을 갖추고 세무서에서 확정일자를 받으면 임차건물이 경매로 넘어가도 보증금을 보호받을 수 있기 때문에 주택임대차 보호법과 같이 확정일자 받는 것은 필수적인 것입니다.

 

임차권등기명령

임대차 계약기간이 끝나고 임대인이 보증금을 돌려주지 않았는데 새로운 계약으로 이사를 해야 한다면 이때 대항력과 우선변제권이 있더라도 법적 보호를 받지 못합니다.

그렇기 때문에 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못했다면 임대차 건물의 관할 지방법원에 임차권등기명령을 신청하여 해당 상가를 점유하지 않고 다른 곳으로 이사를 하더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있게 되는 것이죠.

 

임차권등기명령을 신청한 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명하여 임차권등기명령을 신청하면 됩니다.

또한 임대차 계약 중 임대차 건물에 경매가 실행되어 매각된다면, 이때 임차권은 소멸되지만 보증금을 전액 돌려받지 못했다면 보증금을 받을 때까지 대항력은 유지됩니다.

 

상가임대차기간

상가임대차기간은 보통 1년으로 계약되고 있죠.  하지만 합의하에 2년 이상의 계약도 가능하며 또한 6개월의 기간으로의 계약도 가능합니다. 이때 계약은 6개월이지만 1년까지의 계약으로 보게 됩니다. 하지만 임차인이 6개월의 계약을 주장한다면 6개월로 임대차 계약은 종료되는 것이죠. 

이때도 마찬가지로 계약기간의 종료에도 보증금을 돌려받지 못했다면 임대차 관계는 계속되는 것입니다.

 

임차인이 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 계약 갱신할 것을 요구할 수 있습니다. 이때 임대인은 연체가 있다거나 또는 정당한 사유가 없는 한 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 없습니다.

이 기간은 첫 계약부터 10년까지 가능합니다. 단 2018년 10월 16일 이후 최초 계약 시 에만 해당됩니다.

 

 18년 10월 16일 이전의 계약은 

10월 16일 이전의 계약이라면 5년까지 가능합니다. 단 2018년 10월 16일 이전에 계약했지만, 2018년 10월 16일 이후 갱신했다면, 첫 계약일 포함해서 총 10년까지 연장이 가능해집니다.

 

예로 첫 계약일이 15년 10월 16일이고 갱신일이 18년 10월 16일이라면 2025년 10월 16일까지 가능해지는 것입니다.

이는 정상적으로 갱신했을 때만 가능한 것이며, 기간 만료 등으로 계약이 종료되고 나서 다시 계약하는 경우에는 적용되지 않습니다.

 

그리고 계약갱신 시 임대인은 월세를 올릴 수 있습니다. 이때 월세 또는 보증금의 5%까지만 인상이 가능하며, 인상 후 1년 이내에는 다시 인상할 수 없습니다.

 

임대인 임차인 서로 아무런 의사 없이 계약일이 만료되었다면

이때는 묵시적 갱신으로 동일한 조건으로 1년 계약이 자동 연장됩니다. 묵시적 갱신 시에 임차인은 1년의 임대차 계약을 채우기 전에 언제든지 계약해지를 요구할 수 있으며 통지후 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다.

이러한 묵시적 갱신 시에도 10년까지의 연장은 가능합니다.

또한 임대인이 계약 만료 1개월 전에 연장하지 않겠다는 표시를 했다면 임차인은 계약갱신청구권을 사용하여 계약기간과 동일하게 연장할 수 있습니다.

 

위에서의 정당한 사유에 해당하는 조건은

위 사항 시 임대인은 임차인에게 사정을 구체적으로 알려야 합니다.

그밖에 임차인으로서의 의무 위반, 임대차 지속이 어려운 중대사유 시에도 해당됩니다.

 

 

구분	주택임대차보호법	상가건물임대차보호법
적용범위	주거용 건물	상가건물(사업자등록의 대상이 되는 건물)
적용배제	일시 사용이 명백한 임대차
대항력 요건	※보증금액 , 월세 무관 -주택의 인도+주민등록(전입신고)	※환상보증금과 무관 모든 임차인에게 인정 (2015.5.13이후 계약분부터 적용) -건물의 인도+사업자등록신청
대항력 발생시점 내용	-전입신고(상가의 경우 사업자등록 신청)다음날부터 -제3자에 대하여 임대차계약의 유효를 주장(보증금,기간 등 주장) -경매의 경우는 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖추어야 함
우선변제권 요건	대항력요건 + 확정일자인 (주민센터,공증인,등기소)	대항력요건+확정일자인(관할세무서장)
우선변제권 내용	-경매시 후순위 권리자 기타 채권자보다 우선하여 배당 받을 수 있는 권리 -반드시 배당요구종기일까지 배당요구를 하여야 함
최우선변제권 내용	- 일정액: 순위와 무관하게 최우선 변제 - 주택가액의 1/2의 범위 내에서 대통령령으로 정한 금액	-일정액 : 순위와 무관하게 최우선변제 -임대건물 가약의 1/2범위 내에서 대통령령으로 정한 금액
임대차 기간	최소기간 2년(임차인에게만 인정)	최소기간 1년(임차인에게만 인정)
계약의 갱신요구	임차인의 계약 갱신요구권 없음	※2013.8.13이후 최초 체결 및 갱신된 계약부터 모든 상가임차인에게 적용 -계약기간 만료전 6월부터 1월까지 계약갱신요구가능(전체기간은 10년을 초과하지 않는 범위내에서 가능) →임대인은 거절불가. 갱신은 동일한 조건으로 다시 계약한것으로 본다(다만,차임과 보증금의 증액제한) ※2018.10.16이후 최초 체결 및 갱신임대차 계약갱신요구권 10년으로 상향.
차임 등의 증액청구	-약정차임의 1/20 초과 제한 -증액 후 1년이내 증액 제한 -월차임 전환시 산정률의 제한 (10%기준금리+3.5%중 낮은 비율)	-약정 차임의 9/100초과제한 -2018.10.16당시 존속중 임대차부터 5/100으로 하향조정 -증액 후 1년이내 증액 제한 -월차임 전환시 산정률의 제한 (연12%와 한국은행공시 기준금리 4.5배수 중 낮은 비율)
묵시적 갱신과 계약의 해지	-계약기간 만료전 6월부터 1월까지 갱신거절 또는 계약조건의 변경 통지 아니한 경우 자동으로 갱신 -임차인은 언제든지 계약해지 통지 가능(임대인은 불가) -임대인에게 계약해지 통지 도달 후 3월이 경과하면 해지의 효력이 발생
권리금의 보호	보호 규정 없음	※2015.5.13당시에 존속 중인 상가계약에 인정 -계약종료 3개월 전부터 새로운 임차인과 계약에 협력 의무를 임대인에게 부과 -위반할 경우 임대인 손해배상 책임 (단,입증책임은 임차인에게) ※2018.10.16당시 존속 중 임차인 권리금 회수기간 임대차 종료 6개월 전부터 임대차 종료시까지로 인정
임차권 등기 명령 신청	-임대차 종료후 보증금은 반환받지 못한 임차인이 단독으로 신청 가능 -필요서류 1)주택: 임대차계약서,주민등록초본,등기부등본 2)상가: 임대차계약서,사업자등록증명,등기부등본 -등기 후 효력 : 대항력,우선변제권 취득(기존효력 유지) -임차권 등기 후 새로운 세입자는 (최)우선변제권 없음
경매신청	확정판결 후 물건 인도를 하지 않아도 경매신청 가능 (배당금 수령시는 물건을 인도하여야 함)

2022.01.13 - [부동산 알아가기] - 주택임대차 보호법과 임대차 3 법 살펴보자

주택임대차 보호법과 임대차 3법 살펴보자